３億円もうかるビル投資術
2%の人しか知らない、3億円儲かるビル投資術
青木龍 (著)
を読みました。
市場はＳＶＢ問題で暴落中ですが、中古車の売れ行きには関係ないし・・・・下がったらロードスターキャピタル買おうかな、そのための勉強、という趣旨です。
で、不動産投資の本って、ほとんどが住宅ですよね。アパートを買おう、ワンルームマンションはダメだ、そのために銀行融資をどう引き出すか、うんたら。アマゾンで探す限り、ビル投資の本は、これ以外にはありませんでした。
３億、５億といったお金が必要になるし、クローズドなマーケットなので、素人が参入するには敷居が高いんでしょう・・・・。
あたしはビル投資をするつもりはありませんが、ロードスターキャピタルとかオープンハウスの収益事業はどんぴしゃでビル投資です。また、三井、住友など日本を代表する財閥は、オフィスビルを保有することによって利益を得ています。彼ら、住宅は建設して「売却」しますが、ビルは「保有」ですね。保有がもうかるんでしょう。
個人相手の小口の賃貸をちまちまやるより、法人相手に高額な賃料でどかっと貸した方がいいもんね。銀行が自動車ローンに消極的なのと同じ理由だわ。
で、オフィスビル投資の利点はなにか？
住宅と違って、設備の進化がない・・・のっぺりした床と窓とＯＡフロアがあればいい。
また、ライフイベントがあると転居しがちな住宅と違って、企業はそう簡単には引っ越ししない。
この本ではそのように解説されています・・・・なるほどー。
さらに、新規供給されている大型ビルと違って、小型のビルは新規供給があまりありません。需要と供給が安定している。これも、ばんばん新規供給されている住宅とは一線を画しますね。
それでは、買う物件は、どうやって見つけるか？
この本では、楽待や健美家といったネットのサイトや地場の不動産業者から探す、と書かれています。
で、建築費が高い新築は外し、ヤクザや風俗など怪しいテナントが入っているビルも外し、できれば賃料がやすい！＝値上げ余地があるビルを探す。賃貸借契約書とメンテナンス利益をチェックする。
屋上の防水、エレベータ、外壁など、メンテナンスが必要な部分を確認する。
銀行から融資を受けて買い、優秀な不動産管理業者をみつけてテナントをつける。
ビルの顔になる１Ｆにラーメン、カレー、焼肉屋などは入れない・・・・匂いが気になるし、Ｇが発生する。
なるほどねえ。いろんなこと、考えているんだなあ。
住宅は、何度も探したことも借りたこともありますから想像はつきますが、ビル投資はまた違った世界が広がっていて面白かったです。
株式投資には直接、役に立ちはしませんが、オフィスビルリート、ロードスターキャピタル、サンフロンティア不動産などビルに関係する企業に投資している方は、一読しておくとよいと思います。ほんと、類書がない。
今日も、ステキな銘柄に囲まれた良い１日をお過ごしくださいね。
お世話になっております。
不動産投資本でいうと、
「不動産投資市場の研究―1992年から2011年の市場変遷と投資行動の二十年史」
という本は面白かったです。
https://amzn.asia/d/2XDLwWK
バブル崩壊から日本の不動産市場はどのように変化したのか。
生き残ったプレイヤーとそうでないプレイヤー、その違いは何か。
現在の日本の不動産市場はどのように形成されたのか。
などを垣間見ることができます。
日本において真っ当な不動産マーケットができたのは、
収益還元法が主流になってきた２０００年前後？頃。
意外にも、今現在に至るまで２５年くらいしか経っていないんですね。
歴史が浅いので、真っ当なプレイヤーはそんなにいないのではないか、
と私は考えています。
ロードスターキャピタルを保有して約２年になりますが、
市場から高い評価を受けている、とは言えない状況が続いております。
それは営業CFが事業特性上マイナスであることから、
DCFが行えないことが主な要因かと思います。
（投資企業の場合）良いと思っても、DCFができないため、投資を行うのには上司に説明し辛い。よって顧客である投資家にも説明しづらい。
だから投資対象としては見れない。そんな要因もあるのかなと。
もちろんＤＤＭはできますが、
設立１０年の会社に当てはめようとしてもなかなか難しいのではないかとも。
（もちろん地震のリスクはありますが、あくまで副因と捉えてます。）
一方ロードスター側からすれば、
今すぐ営業CFをプラスにする利点はあまりありません。
それは銀行から低い金利でお金を調達できるからであり、
それなら将来の利益の源泉である販売用不動産を蓄積したい。
現に販売用不動産は（中計の７５０億を目標に）積みあがっており、
純資産も昨年度に比較して増加しています。
ロードスターにしてみれば、順調に成長している、と考えるのではないか。
そしてここに、投資家と企業側のバリュエーションのギャップがあるのではないか。だからこそ個人投資家が投資する妙味があるのかと。
そんな風にも思います。
長々と失礼しました。
とにかく本自体はおすすめです。
よろしければ。
ありがとうございます！
書籍、よんでみます、、、って、あれ、アマゾンだと高い、、、絶版？
ＤＣＦができないから評価されづらい、という視点も勉強になりました！なるほど、機関投資家からするとそういう面もあるかもしれないですね。
こんにちは。
suriaちゃんはバフェットも投資してるという
5大商社株は興味無しですか？
これらに投資しない理由があるとすればどんなところでしょうか？
こんにちは、ＲＯＥ高いし、ＰＥＲ低いし、インフレにも強いので興味はすごくあるのですが・・・・あまりにも事業内容が多岐にわたっていて、手が出ません！
なるほど！
確かに総合商社って何やってるかよくわからないです
ご回答ありがとうございました