扶桑　響打さんからコメント欄でご推薦いただいた、シーアールイー（３４５８）をみていきましょう。

　物流施設を開発して売却したり、物流施設を自ら借り上げて他に転貸するお仕事です。前者はディベロッパーですね。良い土地を見つけ、地上げし、ゼネコンに依頼して建物を建て、完成したら売る。後者は資産管理。安めの賃料一括で借りて、テナントを誘致して転貸し、差額の賃料をゲットする。ただし、有報によれば、取引先の半分弱は、自らが立ち上げたＣＲＥロジスティクスファンド投資法人（３４８７）です。

　で、もうかっているのでしょうか？最新の通期決算は・・・・

　カンペキな増収増益ですね。文句ありませんが、理由と内訳をみていきましょう。

　資料によれば・・・・・

　不動産管理事業は、売上は１０％伸びているのに、減益ですね。資料によれば、不動産仲介報酬がガッツリ減ったのが原因のようです。決算全体が増収増益だったのは、物流投資事業つまり物流施設開発がうまく行った、売上も伸びたし、利益率もよくなっています。

　まず、会社の来期予想は・・・・

　・・・不動産管理事業は、再び、増収減益ですね。つまり、利益率の良いお仕事の割合が減る予定・・・・？物流投資はさらなる伸びが予定されています。続いて、中期経営計画。

　[

「５年で利益２倍」、という意欲的な計画ですが、よくみると、１２０億円のうち、「管理事業の収益は６５億円」、と書いてあるので残りはディベロッパー事業の利益なのかなあ・・・・・

　まず、ディベロッパー事業の方は、既に契約済み、開発中の案件が多数あるということなので、実現は手堅いでしょう。土地をみつけて大きな倉庫を立てて売却、なんて、３年くらいはかかるでしょうから、２０２６年を概ね見通せていることに違和感はありません。そういう意味では、とても達成可能性が高いとすら言えます。ただし、あくまで単発的な利益なので、市場はあまり評価しない可能性があります。

　ストック収益である不動産管理の方は、「利益を」毎年１０％、成長させるわけですが、うーん、できるのでしょうか。投資法人の方の決算資料をみると、賃貸契約はほぼ更新できているようですし、「増額を前提に協議することを合意」といった強気な文言もみられます。賃料収入があがることは、手堅い感じがします。しかし、ＣＲＥの不動産管理のセグメントの営業利益率の推移を調べてみると、９．３％→８．２％→９．６％→８．４％→６．７％（予定）・・・・・と、ちょっと、頼りないですね。そもそも、利益率変動の理由がよく分からないので、利益率の低下が続くとも続かないとも判断できません。もし、仲介報酬の有無で利益率が大きく変動するとしたら、それがどうなるかは読みにくいですねえ。

　物流施設の開発、売却、賃貸といった、基本条件は手堅い感じがするので、利益率変動の目途がたてば、十分、投資に値すると思いました。たまに監視しよっと。

今日も、ステキな銘柄に囲まれた良い１日をお過ごしくださいね。