これからは、ひたすらリノベ会社を勉強していきましょう。というのも、マンションを買う人は、中古と新築、どちらにしようか検討します。オフィスを借りるひとも、新築を借りるか中古で安いのを借りるのか、検討します。そういう意味で、新築と中古は競合関係にありますから、後者について理解すれば、さらに新築についての投資判断の精度があがる・・・・・・・かも。

 

 

今日は、「賃貸中の中古マンションを買って、賃借人が退去したら、リノベして売り出す」というご商売をしている、スターマイカです。

 

新築マンションは、都心ではもはや６０００万とか７０００万。フツーの人が買える値段ではありません。そこで、相対的に安い、戸建てや中古マンションが注目されています。最新の３Ｑ決算では・・・・・・

 

 

 

売上高はすごい伸びていますが・・・・・・減益ですね。売上が増加したら利益も増加するのは普通。売っている商品が変わったか、一時的な減益要因があったのかなあ、と推測しつつ、原因をみていきましょう。

 

 

 

 

【同社３Ｑ決算説明資料３頁より】

 

メイン事業のリノベーション事業は、８％の（粗利の）増益で順調ですね。減益の要因は・・・・・「インベストメント事業」というのが、ばっさり消えていますね、これが原因。決算書をみると、中古マンション「以外」にも投資をしていたが、前２Ｑ時点で全部売却したそうな。

 

ということで、メイン事業のみみれば、めでたく、増益増収！！

 

 

 

・・・・・って、アレ、４０％増収で、なんで８％の増益にとどまってるの？

 

 

【２０１８年１１月期　決算説明資料４頁】

 

これは２年前の資料ですが、徐々に利益率が下がりつつある？すなわち、仕入れ価格が高くなりつつあるのでは・・・・・・・

 

 

 

 

経済雑誌などをみると、リノベ事業は、「同業者の参入が激しく、仕入れ価格が高騰」しているそうな。

原価があがって、利幅が少なくなるなら、これはマズイとしかいいようがありません。売上が４０％上がっても、利益は８％しか上がらない状況が続けば、インデックス投資には勝てないでしょう。

 

面白そうなビジネスですが、見送りで。利益率が戻ったら、また注目すべし。

 

 

読んでくれて、ありがとう
ステキな銘柄に囲まれた、良い一日をお過ごしください

 

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