今日は、マザーズのロードスターキャピタルをみていきましょう。

 

 

①築３０年前後、２０億円前後の中規模オフィスビルを買う。

②外壁の塗装をし直したり、テナント賃料を値上げし、１－２年で、ＲＥＩＴなど機関投資家へ売る。

 

というお仕事です。なんと、仕入れ値の１．５倍で売れているよ。①と②の間に、テナント賃料も受領します。最新の３Q決算は・・・・・

 

 

 

３０％の増益が連続していますのね、驚異的です！増益の理由は、フツーに不動産の売買がうまくいったからですね。もう少し、深堀しましょう。

 

 

 

同社は、大手が手を出しにくい中規模のビルに的を絞っています。

 

「あそこにあるビル」と分かるような視認性がよいビル。しかし、個人投資家が共有しているとか、不動産会社以外が所有しているなどの事情で、テナント賃料を適切に上げていない、外壁や照明を見栄えよく改築していない、といった、管理がイマイチな物件を、安く買います。

 

 

そして、リノベし、テナント賃料を値上げして、高く売るわけです。本当はホールドしていたい物件もあるそうですが、成長性を示すために売却しているんだとか。

 

 

①お得な物件を発掘する人的ネットワーク

②不動産の目利き力（社長さんが不動産鑑定士さん）

 

 

このあたりが、増収増益の原因ですかね。

 

 

自己資本比率が１０％台と、低いのが懸念点です。しかし、１０－２０年の長期の借入が多く、営業利益年間３６億円に対して支払利息は２億円。数字から受ける印象よりは、安全な感じがします。借り入れと言っても、それで不動産を買っているわけですし。

 

 

 

 

とても良い会社ですね。レバレッジをかけまくっているのがちょっと怖いですが・・・・・・関東で大地震なんか起きたら、かなりヤバイんじゃないかしら。上記①②が廃れるということはないでしょうが、競合がマネできないとまでは言えないでしょうね。

 

 

ポートフォリオのメインに据えるには怖いですが、少し、買っておこうかしら？

 

 

 

読んでくれて、ありがとう
ステキな銘柄に囲まれた、良い一日をお過ごしください

 

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