持ち家ＶＳ賃貸！
えいさんからコメントいただいてます！
「suriaさん、こんにちは。
株式投資とはまた違うのですが、以前ブログを始められた頃に、家は買うなという記事を見ました。
（こんにちはー、都心以外は、でしたけどね）
最近２億貯男さんは家を買ったそうです。
理由はインフレ。
貯男さんも震災時の二重ローンリスク等を考え、今までは賃貸派だったみたいですが、家賃インフレ等で考えが変わったそうです。
（Twitter、みました！）
私は都内23区在住の公務員で、家賃は13万、家賃手当は3万です。
最近の都内一軒家は6000万ぐらいであり、35年ローンで固定資産税や家財保険を入れると月々18万ぐらいの支払いです。
最終的に残るのは賃貸の場合は家賃とローン支払い時の差額。
購入の場合は土地の値段です。
概算ですが、住宅手当があるうちは最終的に残る金額はそんなに変わりません。
（ほほう・・・）
賃貸なら震災の二重ローンリスクを回避でき、購入なら団信で家族に家を残せます。
デフレ時は賃貸一択ですが、インフレで迷いがあります。
ただ、今後は日銀の利上げ、アメリカの利下げによる円高による材料費の値下げ、日本の人口減少。
不動産価格は金融緩和で今まで上がってましたが、今が最高値付近ではというのが私の考えです。
逆に上記理由で株でいう高値掴みの懸念があり、迷ってます。
長々となってしまいましたが、当時は賃貸派だったsuriaさん。
今もそれは変わりませんか？
また、私の場合賃貸と購入だとどちらに部があると思いますか？」
「持ち家賃貸論争」は終わりをみないですね。なぜかというと、経済的な話を詰めると、不動産価格の推移の予想をせざるをえず、まあそんなの確定できないからですかね。
あとは、生活のクオリティに大きく関わるので、経済的な話以外も考慮しだす・・・そうするとキリがない。
とはいえ、不動産投資するかにも関わりますので、ちょっと考えてみようと思います。
いきなり経済の話以外になりますが、まず、家族構成や仕事場所が流動的なら賃貸以外ありえないと思うんですよね。双子が生まれた、足の悪い子が生まれた、転勤した、となって、せっかくのマイホームを強制売却することになったら、すべての計画が崩れてしまいます。
まずは、家族や仕事が定まっているか、だと思うんですよ。
で、定まっている場合に、買うか、借りるか。現行賃料で似たような物件を買える・・・と仮定したいところですが、普通の人は、えいさんのように、住宅手当があり、買うとなぜか剥奪される・・・という方が多いんじゃないかしらね。
賃貸のほうが、月数万円、若干有利と仮定しましょう。それと頭金を運用できる。かたや、実質利息なしでレバレッジかけての不動産投資。生命保険つき。
インフレの点は、インフレに強い銘柄を買えば、賃貸＋頭金運用でも回避できるので、理由にあんまりならないと思うんです。
震災リスクも、地震保険かけて、地盤のかたいところ買うのを当然の前提としたいので、これも決定打にならない、としたいですね。
で、都内の不動産は、「インフレ率を超えて」これから騰がるのでしょうか？人口増加、建設費の高騰であがるでしょう。ただし、まさにマンションが実需では買えない値段になりつつあって戸建てに流れているように、大きくあがるかというと、あがらない、あがれないんじゃないかなあ・・・・。
貯金３５００万円と、毎年３６万円を、「インフレ調整後」年７％でインデックス運用すると、１０年後に７４００万円です。
３５００万円で倍のレバレッジかけて不動産を買い、「インフレ調整後」毎年３％増価したとすると、１０年後に９４００万円、そこで一括で３５００万円のローンを返したとして、残金５９００万円。４％の増価だとすると、１０年後に残金６８６０万円。５％増価なら７９００万円。
予想がぶれたら上記の計算も狂いますが、世界中に分散投資しているインデックス運用に比べると、東京の不動産一点買いは振れ幅は大きいとは確実に言えるでしょう。でも、毎年５％も増価するかな・・・。
７４００万円あれば、遺族年金とあわせて団信もいらなさそう。
・・・・やっぱり賃貸ですかね。買いたければ、運用で増やしたあとで買えばいいんじゃないかしら、二億さんのように。
唯一の例外が、「値上がりする不動産を見抜ける眼力をもち」「１０年ごととかに引っ越しして税控除を最大活用」できるなら、含み益を実現した場合の比較では不動産が勝つかなあ。
逆に言うと、不動産についてガンガン勉強する気力はなく、ちょこちょこ引っ越しなんてのは勘弁、というなら、賃貸で頭金運用で十分じゃないかしら・・・・えいさんのように既にそれなりの資産があるかたは、特に。
今日も、ステキな銘柄に囲まれた良い１日をお過ごしくださいね。
いつも楽しく拝見させていただいております。
そして、プレミアグループ、ロードスターキャピタルの株主です(^^♪
自宅の売却には、居住用財産の3,000万円控除がありますし、
自宅購入時に、4倍のレバレッジをかければ、持ち家のほうが得なときが、都内の場合多いんじゃないかな？
僕の周りもそれで利回り年７％以上では売却してる人が多いです。。
僕も目黒区で2017年に1億の戸建を頭金1,500万で購入し、2023年に1億3,000万で売却しました。諸経費などはかかりますが、住宅ローン控除（改悪されました）のおかげで実質金利はマイナス、そして3,000万円控除を利用して、売却益の税金もかかりませんでした。
なので僕は持ち家派です！
ちなみに、50歳男性である私のポートフォリオです。
なにか意見・アドバイスあれば教えてください！
ヘッジファンド 11%
債券(米国社債) 33%
保険など 5%
現金 31%
株・投資信託 17%
金 3%
うーん、華麗な転身、というか売却ですね、スゴイです！値上がる前提でレバレッジが高ければ、当然、株式が負けるでしょうね、、、低金利(無金利？)でレバをかけられるのは不動産の強みですね。
ポートフォリオは、、、完璧ですね、フィナンシャルプランナーのお手本みたいです！債券も最近は儲かってそうですね。ひとつの完成形だと思います。
早速の返信ありがとうございます。
suriaちゃんより少ないですが、資産3.3億円です。
suriaちゃんのパフォーマンスを目標に頑張ってます！
これからも楽しく拝見させていただきます！
シェアリングテクノロジー3989
ROE60％ PER9
suriaちゃんが大好きなタイプの銘柄でしょうか？
うーん、みてみたんですけど、強い参入障壁はないかな、と思いました。転職サイトの口コミも最悪です。
suriaさん、こんにちは。
コシダカ、トレファクも決算発表し、シンメンテも決算出ましたね。
シンメンテは年初来安値を更新して決算を迎えましたが、案の定来期予想は微妙。
ただ、地合いの助けで1300円前半を試すなら割安と思いますが、いかがでしょうか？
そしてkeeperですが…月曜日は地合い悪そうですし、信用買いを増やしながら下落してるのでkeeperはまだまだ掘りそうですね。
配当利回り悪いし、自社株買いもしそうにないので売りやすい銘柄かもしれません。
keeperフォトの施工台数をみると、スプリングフェアの効果も？ですし、もしかしたら4000円割れもあるかもしれません！？
トヨタ等の新車納入が遅れてる関係はわかりますが、最近は天候も悪くないですし、次の月次も微妙だと目に見えないなにかを疑いたくなります…
ちなみに、幸か不幸かnisa枠は全額余ってます 笑
あと、年初に議論したマークラインズですが、私の為替予想が間違えて、会社予想が正しい情勢になってきました。
とはいえ、海外を強化すると言った割には月次はさほど昨年と変わらないですね。
3000円切れば少し持ちたい気もしますが、suriaさんは値段どうこうよりマークラインズはもうirが不親切だから興味ないですか？
んー、シンメンテはやはり成長性が微妙で、インデックス負けするかな、と思い、手を出さないです、、、keeperはおっしゃるとおり、フォトログ不調ですね。どこまで下がるのやら。
マークラインズも、微妙に低成長チックになりつつあり、、なんとなくですが、気乗りしないですね。三年で倍になるはずのプレミアグループから乗り換えようという気はおきません。
suriaさん
いつも楽しみにブログを拝見しております。
お陰様でロードスターキャピタルとプレミアムグループで大きな含み益を抱えております。
新NISAにあたり個別高配当株を探しております。最近いすゞ自動車に注目しているのですが、EVの減速もあり躊躇してます。
もしご見解を教えて頂けましたら幸いでございます。
ありがとうございます、よかったですね、ロードスター！そしてプレミア。キーパーで含み損がないことを祈ります笑
で、スバルですが、あたしであれば、そもそもＲＯＥが低く、景気の変動で売上もかわっちゃうので、投資対象外とします。よかったら、逆に、いすずに注目している理由を教えて下さい！
コメントありがとうございます。
キーパーさんは購入してなかったので大丈夫ですw
いすゞ自動車のお話もご返信頂きありがとうございます。新NISAには高配当株と考え、割安、自動車業界の中では高めのROE、独自路線という事で注目しておりましたが、10%程度のROEでは高成長とは言えませんね。。
改めて投資戦略を見直しすることが出来ました！引き続きブログ楽しみにしてます！
suriaさん、こんにちは。
7388FPパートナーはいかがですか？
複合的に金融ビジネスを行っており、分析しずらいですが、高いROEです。
ただ、同業他社に比べて強みはあまりないですが、堅調に業績は伸ばしてます。
FPパートナー、いかがでしょうか？
昨日の決算が微妙でしたが、いくらぐらいになればお買い得でしょうか？
suriaさん、こんにちは。
私はディップとコシダカを保有してます。
両銘柄、決算後は上昇しましたが、地合いもあって決算前に逆戻り。
ディップは微妙、コシダカは良い決算だったと思います。
特にコシダカは需給要因で下げてるので買いかなと思いますが、いかがですか？
また、ディップも2600ぐらいなら割安ですか？
こんにちは、コシダカいいですね、割高感はまったくありませんし。ただ、keeperの方が下げていてかつ好みなので、コシダカは当分、買わないかなーって感じです！
ディップは今後、一桁成長が続くなら、割安だとは思わないです、、、。