豆さんからコメントいただきました！！

「こんにちは
お久しぶりのコメントなんですがグッドコムアセットの件ではありがとうございました。

（お久しぶりです！！）

同じような銘柄でグローバルリンクマネジメント(3486)っていうのがあるんですがこちらも今後の成長を期待させてくれそうに思います。
ぜひsuriちゃんの意見をきかせてもらえないでしょうか？」

せっかくの機会なので、みてみましょう。

グローバルリンクマネジメント（以下ＧＬＭ）は、マンションの部屋ごとの販売ではなく、一棟販売する方向を強化して、バク進中です・・・あれ、グッドコムアセットと同じですね。そりゃ、営業の電話バンバンかけて１部屋ずつ売っていくより、１棟をいっきに売ったほうが効率がいいでしょうね。

ＧＬＭはＥＳＧ認証を得たマンション（つまりは省エネマンション）にも長けており、機関投資家からの受けもいいそうな。不動産も、ＥＳＧ対応でないと客がつかない時代になりつつあるんですね・・。


で、中古販売のシュッピンやアップガレージもそうですし、不動産業のロードスター、オープンハウス、グッドコムアセットもそうですが、こういったビジネスは仕入れが命です。適切な仕入れができれば、あとは適切な利幅をのせて売るだけ・・・・。

ＧＬＭは、ふつうに（？）仲介業者やゼネコンあたりから紹介を受けて土地を仕入れているようです。東京の駅チカの土地を仕入れられれば、あとは小綺麗なマンションを建てれば絶対に入居がされ、よって機関投資家が買う・・・円安だから海外投資家の意欲も強い。オフィスや商業テナントと違ってコロナでも入居率は落ちない。うん。


では、今後も継続して土地の仕入れができるか？というと・・・・わからないですね。一度仲介会社から買えば、お得意さんとなり、いい物件情報があればまた回してもらえる・・・・そういう関係になりそうですが。都心の整形地なんて、引く手あまたでしょうから、ＧＬＭが継続して仕入れをできるのかどうか・・・・あたしは知りません。神奈川や埼玉など都心から離れたところに開発を進めているのも、グッドコムアセットやオープンハウスと同じで、ラクではないはず。とはいえ、仕入部隊も２倍に増員したようなので、とりあえず、あと２－３年は大丈夫だろう、となんとなくは言えます。

「物件情報がありすぎて断っているくらい」みたいな情報があれば心強いんですが・・・オープンハウスの荒井社長は「都心での仕入が難しくなってきているので周辺地域を攻めている」みたいな話がありましたし、ＧＬＭの転職サイトのコメントでも、「地価高騰で土地の仕入れが限られてきている」というのがありました。まあ、そうでしょうね。

三井住友など財閥系、オープンハウスなど新興系、グッドコムアセットにＦＪネクストなど都心に土地を取得したい会社がひしめく中、グローバルリンクマネジメント「だけが」今後も安泰だろう、と確信できる論理的根拠を、あたしは持っていません。「進行中の中計を達成し、プライム残留を決めた後、成長鈍化」・・・というシナリオは排除できないでしょう。


価格も考えてみましょう。
営業CFは在庫不動産の購入のせいで大きくマイナスですが、「成長をやめて在庫不動産の購入が不要になった」と仮定すると、ＦＣＦがざっくり９億円。８％で割り戻すと１１２億円（流動資産が３０５億円、負債が２６０億円なので、ネット負債は保守的にゼロと仮定）。そうすると、１株１４２４円。現在の株価は１３００円弱です。安めと言っていいと思います。

資産からもみてみましょう。この会社はＢＳにでてこない開発用不動産があるので、中計からあらっぽく計算してみます。つまり、中計上、２０２４年１２月期の粗利は９０億円の予定ですが、すでに不動産の仕入が終わっている以上、この半分４５億円くらいは保有不動産の含み益として持っているに等しいと言っていいと思うんですよね。純資産６２億円に隠れ含み益３０億円（※４５億円の含み益が実現するときの税金を考えて７０％をかけました）を足して、９２億円。一株あたり１１６０円。これが下値余地となりますか。

安全域を考えると、１１００円台で買えればバッチリかな、というところです。


スタンド名「グロバルリンクマネジメント（３４８６）」
事業本体「投資用マンションの建設と販売」

成長性：Ａ
持続力：不明
情報公開：Ａ（多数のＩＲ動画、書き起こし、質疑応答の公開あり）
価格：Ａ

能力：ツテを活かして都心の土地を仕入れ、マンションをたてて販売することができる。しかし、都心の不動産獲得競争が進むなか、どこまで業容拡大できるかはちょっと不透明。ただし、少なくとも現状、仕入は好調で、２－３年は成長をやめはしないので、株価が下がったときに一定のロットを入れるのはアリか。

豆さん、ありがとうございました！！

今日も、ステキな銘柄に囲まれた良い１日をお過ごしくださいね。ありーゔぇでるち！！