利益倍増、霞が関キャピタル
へたくそマンさんからコメントいただきました！
「いつもブログを拝見させて頂いております。
（ありがとうございます！！）
高グロースの霞ヶ関キャピタルとＦｉｎａｔｅｘｔホールディングスが気になっております。
もしよろしければ分析してた頂ければと思います。」
株通しさんからも。
「割安銘柄としてチャームケアを少しづつ買っています。一度分析お願いします。」
「も」って、チャームケアって介護施設でしょ？霞が関キャピタルってディベロッパーでしょ？全然、ちがうじゃん。
や、チャームケアも介護施設の開発しているから、（一部）ディベロッパーという意味では同じだと思う。
にゃるほど・・・で、霞が関キャピタルって実はみたことないけど、すごいの？
すごいですね。冷凍冷蔵の物流施設の開発を中心に、利益は倍になる予定です。
「で、問題は、今後もこれが続くかというところです」
アテレコすんな・・・・ま、そうですね。オープンハウスであれグローバル・リンク・マネジメントであれチャームケアであれ、駅チカでまとまった土地を見つけるのが命です。
ま、マンションは駅チカでないと話になりませんが、介護施設なら徒歩１０分でも大丈夫。物流施設となると、そもそも東京である必要はありません。
転職サイトの情報をみると、霞が関キャピタルは、ふつうに（？）地場の不動産業者を足でまわって土地情報を得ているようです。５カ年の中計を発表していますが、少なくとも５年間は大丈夫でしょう。その後も仕入れが順調に行くかは、あたしには分からないです。
チャームケアは？
チャームケアは、土地情報をくれる提携先がずらずら決算説明資料に書いてあります。こういったコネクションは強いんじゃないかな。
霞が関キャピタルは、みたところ、非の打ちどころがありませんでした。ディベロッパーながら、「開発計画を立てた段階で土地を一旦売る（その後、コンサルとして関与）」というスキームにより、売上があがるのが早い。ＢＳも軽い。
ホテルは４人用で食事なしという独自のコンセプト、物流施設も中規模の冷凍冷蔵を狙うなど、「需要と供給のギャップ」があるところをうまく狙っているように思います。
５年の中計を立てていますが、土地を買って開発計画を立てて売るわけですから、５年後も見通しもそれなりに立っていることでしょう。ディベロッパーの、「売上があがるのに２－３年かかるし、その間の状況変化に対応しにくい」という難点をみごとにクリアしています。
ただし、「土地仕入れの時点で何か優位性があるか」というと・・・・・動画、決算説明資料、アナレポなどざっと見たのですが、見当たりませんでした・・・物流施設用地なんて、そんなに取得競争が激しくないのかな・・・？
土地仕入れについて、固有の強みがあるとか、そもそも用地取得に競争があんまりない、という事情があれば、買ってもいいかな、と思いました。強みがわからないので、保留にしておきます。
チャームケアは・・・いま、ＰＥＲ１０ですが、なんでこんなに安いのか、謎としかいいようがありません。株価の低迷ぶりはプレミアグループみたいですね
来季、介護事業だけで３８億円の営業利益予定、税引き後ＥＰＳを計算すると７７円（３８億×０．６５÷３２００万株）となります。今の株価１２００円ですから、介護事業だけでみても、ＰＥＲ１５なんですよね。つまり、市場は、ディベロッパー事業をほとんどＰＥＲに入れていない計算になります・・・・継続的でないから、でしょうか・・・・。
ディベロッパー事業は、来季は営業利益１８億円予定ですが、その次は１１億円予定です。「予定」と書きましたが、開発に２－３年かかると思いますので、既定路線でしょう・・・。ディベロッパー部分の営業利益１１億円、税引後利益が７億円とすると、ＥＰＳは２１円。ＰＥＲ５倍とすると、株価に＋１０５円の効果がある、という感じ。
なんか、まともに計算してみると、適正価格１２５０円（７７円×ＰＥＲ１５＋２１円×PER５）のところ、株価１２００円、くらいなのかしら・・・成長性があるから、介護事業の方のＰＥＲをもっと上を想定してもいいような気がしますが・・・・「割安」と断言までは、できない、かな？
現時点の株価で買えば、決して損はしないと思います。ただ、割安か？といわれると、そうでない可能性はあるかもですね。
いずれにしても、競争優位性がはっきりしない限り、あたしは手を出さない方針です。
チャームケアについては、【ほかに介護施設がたくさんあるのに】入居率が高い理由。霞が関キャピタルについては【用地取得競争が激しいのに】仕入れが順調に行っている理由。
どなたか、知っていれば教えてください！！
今日も、ステキな銘柄に囲まれた良い１日をお過ごしくださいね。
考察ありがとうございます！
霞が関キャピタルについては【用地取得競争が激しいのに】仕入れが順調に行っている理由ですが以下となります。
①専属の不動産用地部隊があり、各不動産業者に出向き、交渉及び土地情報を得ている。
②不動産情報網を予算をかけており不動産情報が入手しやすい環境に整えている。
③用地規模が同業他社と異なり、大規模な用地の必要ではない。この意味は霞ヶ関キャピタルが開発する冷凍冷蔵物流施設は大型でも小型でもどちらでもいいということです。用地規模に合わせて冷凍冷蔵物流施設を作るので開発・回転率速度が同業他社よりも圧倒的に早いです。
逆に他に疑問点がございましたら、理解していることであればご回答致します。
チャ－ムケアをサラリと調べた感じですが中計を下方しており、定性面のスト－リが崩壊に近いので成長率を含めて資金が抜けているのだと感じました。
現状、グロ－ス要素が相当薄いのでバリュー評価されるのは仕方ないと思います。
へえ、すごいお詳しいですね、とても参考になりました、ありがとうございます！
①はまあどこもやっていることかと思いますが、③はなかなかの強みですね。
あとは値段の問題かと思いましたが、仕入れが大きく先行する業態かつ凄まじい成長率なので、ＤＣＦ法で算定するのは難しそうだなあと思いました。
いえいえ。
とはいえ、本決算直近で株価が上がり調整に入っています。
この調整というのは来期に向けたもので上方修正や四季報予想によって来期のガイダンスの期待値が相当上がっています。
多分、今期のガイダンスの流れから中計で開示している業績予想ではなく上振れたガイダンスを開示すると思いますがホルダーとして本決算跨ぎはリスクが高いと考えています。
来期のガイダンスで悩むよりも再来期以降のEPSを見据えて保有する心構えをとった方がいいと思いますか？
そうですね、、、難しいところですが、仕入れが順調である以上、中計の達成確度も高いと言っていいと思います。
期待値という計り難いものをあてにしてわずかな利幅をとるより、中計達成までどーんと構えていた方が勝率高いんじゃないかな、、、とぼんやり思います。ま、好みと投資の時間軸の問題でしょうね。
困らせる質問をして申し訳ございません
アドバイス、ありがとうございます。
そうですよね、目先の利益よりも中計の確度の方が大事だと思いました。
今日の本決算なので短信と説明資料、動画を楽しみにしています。
鞍替えに対して、PO・売り出し、MSワラントがなかったことは好感しています。
コンニチラ。
余剰資金たらふくあります。
プレミア、グリムス、フルキャスト、アップガレージ、ラウンドワンはそろそろ買ってもいいですか？
スリアさんは資金なく眺めるだけですか？
グリムスはともかく、ほかはそろそろ買っていいお値段かなと思います。
はい、資金がないので指をくわえてみています・・・・。