グッドコムアセット、△50%!

グッドコムアセットが2Q決算発表です。

ありゃりゃ。悲惨な数字ですが・・・・どうせ大丈夫なんでしょ?

グッドコムアセットは(いまや)マンションを1棟単位で売る会社ですが、下期にマンションが売れて売上計上予定だそうです。ですから、四半期の数字はどうでもいいですね。大事なのは仕入です。

決算説明資料9頁

仕入は好調のようですし、単価が高い=大きいマンション用地も仕入られているようです。

じゃあ、今後は盤石でっか?

2年くらいは大丈夫でしょうけど、その後は高成長を維持できるか、知らないですね。どこのディベロッパーも、都心に土地が買えなくて、埼玉や千葉に流れていますから。


「仕入が順調」という点で、良い決算だったと思います。

ただし、3年後、4年後にどうなるかは分かりません。「グッドコムアセットだけが」都心やその周辺のマンション用地を、毎年20%増レベルの規模で仕入継続できる、というロジックをもっていなければ、購入は怖いですね。


ただし、株価が安くて、「あまり成長しなくてもペイする」となれば、別です。価格はどうでしょうか。まず、営業CF・・・・・

うーん、一番右端が2022年ですが、在庫仕入のせいでFCFは年度によってものすごくブレがあります。ここから価格算定をするのは、怖いですね。あまりにも仮定に仮定を重ねて計算しなければならないことになります。

さらにこの会社、「建設会社に土地を買わせる」方式だから、BSに在庫の土地があんまり出てこないんですね。しかも、対応する負債・・・「マンション建設が終わったら底地とともに買い取る」という義務、負債があるはずですが、それもBSには当然、でてきません。簿外の資産負債が多いので、正面から株主価値を算定するのはやはり難しいところがあります。


実績PBRをみてみると・・・・・概ね2倍で推移していますから、それを手がかりにすると、純資産の2倍である800円というところでしょうか。
そこを大幅に下回れば、買ってもいいかな・・・・という感じ。700円台前半というとこか。


現在、800円付近をウロウロしていますが、さすがに成長株なので、それを大きく下回ることは当分、なさそうですね。今回の決算で800円を割りましたが、この記事を書いている時点ですでに800円を回復しています。

あたしの中では、価格、将来性いずれも不透明な点は指摘できるので、高値掴みしないように注意したいです。いま好調だからといって、将来も好調とは限らないのだから・・・・。

スタンド名:「グッドコムアセット」
事業本体:マンションの建設と販売

成長性:A
持続力:不明
情報公開:A(IR動画の書き起こしあり)
価格:B

能力:ツテを生かして都心の土地を仕入れ、マンションをたてて販売することができる。しかし、都心の不動産獲得競争が進むなか、どこまで業容拡大できるかはちょっと不透明。FCFのブレも大きく価格面も不透明。ただし、少なくとも現状、仕入は好調で、2-3年は成長をやめはしないので、株価が下がったときに一定のロットを入れるのはアリか。

今日も、ステキな銘柄に囲まれた良い1日をお過ごしくださいね。

にほんブログ村 株ブログ 株 中長期投資へ

不動産の開発

コメントする

メールアドレスが公開されることはありません。 が付いている欄は必須項目です

CAPTCHA