２５％減収！（ロードスターキャピタル
・・・・って、何の問題もないけどね。
２５％も減収で大丈夫？・・・・・っていうのは、この企業が何を売っているか、わかっていない見方です。
毎日コンスタントにサービスやモノを売っている企業であれば、減収は由々しき事態。ですが、ロードスターキャピタルは、年１０棟程度のビルを売るお仕事。売る時期がたまたま１Qなのか４Qなのか、はたまは来期なのかによって、売上が大きく左右されるため、四半期レベルで何かを語ることはできません。
売上が少ない・・・たまたま１Qに売るビルが少なかっただけ。
売上が多い・・・・たまたま１Ｑに売るビルが多かっただけ。
ってこと。利益率が大きくなるのも大変結構ですが、賃貸収入とまざってしまっているので、「ビルを売った利益率が良くなっているのか」は、分析不能ですね【追記：時間差で決算説明資料がアップされ、それによれば、ビルの原価率は５０％！！】。
ロードスターキャピタルは投資会社なので、ソフトバンクグループやバークシャーハサウェイと同じく、「含み益がどれだけあるか」がみるべきポイントです。「どれだけ利益を実現したか」は、タイミングの問題に過ぎませんので。
ひとつの目安は、資産額ですかね。取得価額表記なので、含み益は分かりませんが・・・・・
持っているビルは、前四半期比１０％、４０億円の増加。２棟、ビルを【５４億円】買ったそうです。
過去の実績を参考に、３０％の含み益があるとすると、【１６】億円の儲けですね。
賃料収入は、「前四半期比で」８％増加。
売上１０％増、１２億円の（潜在的）利益。このあたりが正確なロードスターキャピタルの１Ｑ決算となりましょう。
３月下旬収録かと思われる上記動画によれば、「コロナでも、ビルの稼働率はほとんど変わっていない」（撤退するテナントもあるが、縮小移転する需要もあるため）、「海外投資家の投資意欲がすごい」ということ。
これから日本でもワクチンが普及するでしょうから、不安要素は、地震以外、ありません。
ということで、先日、グリムスとともに、３００万円くらいですが、買い増しました。さてさて、株価に正しい業績が反映されるのは、９カ月は、かかるでしょうね・・・・・・。
ゆるりといきましょう。
※時間差で決算説明資料がアップされたので、それにもとづき【 】を追記しました。
読んでくれて、ありがとー！
今日も、ステキな銘柄に囲まれた、良い一日をお過ごしくださいね。
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ロードスターキャピタルは普通の不動産会社とは良い意味で異質で、大きな潜在力を秘めていると感じていましたが、言われる通り不動産を対象とする投資会社と考えれば、得心が行きます。相変わらずの見事な分析、ありがとうございます。世の中の評価がいずれ追いつくのを楽しみに、ゆっくり待ちたいと思います。
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Suriaちゃん、こんにちは。
記事、いつも楽しみにしています。
ロードスターですが、suriaちゃんの株数には及びませんが、私も株主です。
私も決算書・説明資料を読んで疑問がわきました。
Suriaちゃんに解説いただけたら嬉しいです。
決算書より、1Qの売上が3,203百万、売上原価1,905でした。
決算説明資料のコスト構造より、不動産売却原価と賃貸原価の表記があって、それぞれ52.5％と7.5％となっているので、
不動産売却では1,665、賃貸原価では240売上原価がかかっている。
1Qでの不動産投資売上は2,400だったので、
不動産売却の利益率は30.6％。（いままでとほぼ同じ）
ただクラウドファンディング事業の原価も1,665に入ってきそうな気がするので、不動産売却の利益率だけだともうちょい上がりますかね？
ここまで、考え方ってあってますでしょうか？
また、決算説明資料から、1Qの2件のビルの取得額は5,424とあって、
決算書資産の部の販売用不動産が37,373→41,326ですから、
1Qで売った一件のビルは
5,424-(41,326-37,373)＝1,471（帳簿価格？）
という考え方であってますでしょうか？
この考え方だと14.7億で仕入れた物件を(付加価値をつけて）24億で売っている、ということになるので、やっぱりロードスターの利益率すごいなあ、と思います。
私も、引き続きロードスターを握りしめていこうと思います。
これからも素敵な、洞察に富んだ記事、楽しみにしていますね。
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＞あろさん
ありがとうございます！！あろさんの計算は、すべて正しいと思います。クラファン事業に原価があるかは分かりませんが・・・・ちなみに、あたしのブログ記事は、決算短信発表後、決算説明資料アップ前に書いたものなので、「原価不明」と書きましたのです・・・・
ご一緒に、ホールドしましょう！！
kgdlさん＞
ありがとうございます！！投資会社って、完全に別の見方が必要なので、良くも悪くも騙されないように気をつけたいものです(￣▽￣)
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いつも楽しく読まさせていただいています。
ロードスターキャピタルの賃貸売り上げは、前第一四半期で8%増加と記載されていますが、実際には60%増ではないでしょうか。
前第一半期の決算短信には、「不動産賃貸売上は416百万円」と記載してあります。そして当第一四半期は668百万円です。
不動産売却時の利回りが変わらないと仮定すると、ロードスターキャピタルの所有不動産時価は、去年より60%増となったのではないかと考えておりますが、如何でしょうか。
古い物件や立地の良くない物件を購入した場合は利回りが上がるので、一概には言えませんが。
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＞石黒さん
コメントありがとうございます！！
分かりにくくてすみません、「前四半期比で」とブログに書いたのですが、これは、２０２０年度の４Ｑと２０２１年度の１Ｑを比べると、という意味でした。２０２０年度の１Ｑと比べれば、決算短信記載のとおり、６０％増です。
さらに利回りが変わらないという仮定なら、おっしゃるとおりです！！・・・・株価はあんまり変わっていませんが（笑）
売上原価が書いていない有報は確かにありますね。あたしの印象だと、２社に１社くらいしか書いていない気がする・・・・ナゾです。
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単純に疑問なんですが、なんでここだけ東京の不動産取引でそんな高利益だせてるんでしょう？キャッシュフローが赤なのもあり（不動産系の拡大期はどこも赤なのはわかってはいるのですが）、東京で専業の不動産会社さんたちとの差のでかさに疑問が。
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＞るーさん
ロードスターへ投資するための、本質的な問いですね！！
ロードスターの決算説明動画などをみていると、「買いたい、売りたいという電話がかかってきて云々」という発言が散見されます。
不動産って、かなりクローズなマーケットだと思うんです。あるビルが売りに出ているって、必ずしも分かるわけではない。
そこで、売ってくれる人を紹介してくれる人、ポイポイ買ってくれるＲＥＩＴなどとつながっていることがとても重要となり、そういったルートがなければ、買えない、売れない。「人脈がモノを言っている」のではないかと思っています。
売り急いでいる個人オーナーから安く買い、さほどシビアに値段をみないＲＥＩＴや保険会社に高めに売る。
あとは、個人オーナーで管理があまり行き届いていない物件、視認性の良い物件を狙うという戦略ですかね・・・・。
るーさんは、どう思われますか？ロードスター固有の強み。
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＞suriaちゃんさん
正直今の東京の不動産マーケットでこの売り急いでる個人オーナーというのはほとんど絶滅危惧種なんじゃないかと思っていて、何でここだけこんな利益伸ばせるのか不思議でしかなく、うーんわかりません。
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＞るーさん
なるほどー。
ただ、もちろん昨年はコロナで売り急いだひとはたくさんいたでしょうし、今だって空室率が５%超えたままですから、先行きを悲観する人は一定程度、いるんじゃないかしら、、、商業施設やホテルにも投資していて資金繰りが厳しくて現金化したい人とか、、、まあ、中古のビルなんて買ったことないから、想像ですけれど！
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ご存じかもしれませんが、IRのお話し聞ける機会がありますね～
https://eventregist.com/e/kojintoushikaIR22
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＞usshiさん
ありがとうございます！！・・・そして、既に申し込み済みでした（笑）！！でへへ。