ロードスターキャピタルのＩＲ訪問記録が公開されています。

https://ir-agents.com/media/2024/03/26/3482-20240304/

内容は概ね、知っている・わかっていることですが、勉強になった点が２点。

まず一点目。ロードスターが仕入れられない物件は、高稼働率の物件。なぜなら、他社が強気で入札するから。逆に、稼働率が低い物件は、ファンドも買いづらいし、銀行も融資しづらいが、ロードスターはそれを銀行を説得して買っている。なるほど。

不動産ファンドは、「既に」高利回りの物件でないと、買えないでしょうね。利回りを計算して買うわけですから。「満室になれば」という仮定のもとでは、買いにくい。銀行も融資しない。そこまで冒険しない。

ところがロードスターは、テナントをつける力、リーシング力があり、その実績もあるため、稼働率が低い物件でも仕入れることができる。「現在空室リスク」をとることができる。

なるほどー、すべてのビル売買業者が直接の競合になるわけではないんですね。空室があるビルを好んで（しかも融資で）買うという冒険的な投資ができるのは、そんなにはないんだろう。勉強になります。


逆にいうと、「テナントを埋めるのができなくなったとき」、それがロードスターを手放すときですね。最初は、賃料収入の利益率が悪化することになるんでしょう。そうなってほしくはないですし、視認性がよくパリッとさせられるビルを買うので大丈夫と思いますが。

二点目。今後の仕入れのポイントは、対象となる物件があるかというのと、あとは適切なタイミングで資金調達できるか、だそうです。昔は物件価格の９０％の融資を受けられていたが、昨今は８０％くらいになっているそうです。融資を受けるのにも、苦労しているんですね。そういう印象はあまりなかったです。

自己資本比率が変に上がってキャッシュが枯渇してきたら、「融資が受けづらくなってる？」と疑うのもアリですね。

今日も、ステキな銘柄に囲まれた良い１日をお過ごしくださいね。