不動産かいませんか？（青山財産ネットワークス
ろくろうさんからコメントいただきました！！
「suriaちゃん
こんばんは！
（こんばんは！！）
※ロードスター話でなくて申し訳ありません。。
ロードスターと似ているようで似ていないビジネスモデルの、青山財産ネットワークスはご存じですか？
（知ってます！たまにスクリーニングにひっかかりますので）
青山の主力事業のアドバンテージ・クラブはどちらかと言うとオーナーズブックに似ており、購入した物件を小口化して購入者に販売し、青山が運用します。
違うのは出資額が一口1000万円からと高額なのと、出資者が不動産を共同所有すると言う事です。
青山も昔はロードスターと同じく多くの販売用不動産を保有していましたが、リーマンショックの2009年に多額の評価損を計上した事から、今は原則販売用不動産は持たないポリシーとなっています。
これにより金利高や地震、地価下落の心配をしなくて良くなりましたが、一方営利率は10％とロードスターに比べると低いです。
ロードスターが”いつか実現する”と言っている不動産STOを、青山は2023年度提供予定としているのは強みだと思っています。自前でSTOをやろうとせず、ブロックチェーンに強い会社と資本提携して、その会社の技術を使ってSTOを提供するとの事です。
PERについては12倍とロードスターに比べて倍以上と高いですが、最新の3ヵ年中計で毎年営業利益35％増と強気の目標を出しており、初年度ほぼ達成してるのを見ると妥当な値に見えます。
マクロで見ると、欧州がインフレ苦境に喘いでいるにも関わらず、欧州時価総額一位は富裕層向けの会社であるＬＶＭＨである事もあり、世界的に富裕層ビジネスは伸びていくのではと考えています。そうであれば、青山の富裕層向けビジネスは今後も伸びていくのでは無いかと思います。
お時間がありましたら、suriaちゃんが青山についてどう思っているか（辛辣な意見でも全然大丈夫です！）感想を少しでも教えて頂けたらありがたいです。」
青山財産ネットワークス、あらためて、見ていきましょう！！
青山財産・・・？なんか、胡散臭そうな・・・
失礼だな。ろくろうさんが言っているとおり、利益３５％増とか言っているんですよ？
４０％増・・・・失礼しました。株を買わせてください・・・・って、この会社、何の会社？
基本的には財産コンサル・・・・相続税対策のために不動産を買いましょう、とか、会社のオーナーに対して会社の株を長男に集中させましょう、とか、そういうアドバイスを資産家、企業家に行う。１人３００万弱の報酬をとれる。でも、最近は、不動産関係の利益が増えているのよ。
不動産関係？
青山がオフィスビルを買ってきて、テナントづけしたりしてバリューアップし、小口化して資産家に売る。ビルの管理運営は青山がやって、賃料の５－７％のフィーをとる。ひとくち１０００万円から出資できて、利回り５％くらい。
ほう・・・ＲＥＩＴみたいですね。っていうか、普通にアパート買ったり、ＲＥＩＴでいいじゃん。
アパート建築だと、たとえば３人兄弟だった場合に、誰が相続するかでもめるでしょ。アパートを物理的に３分割するわけにはいかないから。ＲＥＩＴならキレイに３分割できるかもしれないけど、ただの証券投資だから、節税効果はない。青山の商品なら、相続のとき、不動産として評価されるので、２－３割くらいかな、相続で有利になるの。
正直、よく分かりませんが、まあ、儲かっているならいいです。今後も儲かり続けるんですか？
利益３－４割増の中計を出しているから、会社計画としてはその予定ですね。具体的な流れとしては、金融機関とのつながりなどから不動産を仕入れて、顧客に売る・・・・売ったら次に財産コンサルも行う・・・・仕入れが順調で、コンサルの人数も確保できれば、まあまあいけそうですね。
不動産って、かなりクローズなマーケットで、良い物件の情報は不動産屋さんが直接お得意さんに回す空気感です。だから、「つながり」を持っていて、不動産の紹介をしてもらえる地位は、結構強いです。ロードスターと同じですね。不動産を売る先も、金融機関から紹介を受けた資産家に販売する。提携している金融機関は、昨年度の１８から倍増しているらしい。金融機関は紹介料がもらえるので嬉しい。
また、コンサル業務も一回きりではなく、土地の活用、相続、第２世代へのコンサル・・・と毎年継続的に行っているそうです。
成長性も継続性も魅力的ですが、他方で、ロードスターと違って、コンサルもあるので、ある程度訓練された人間を雇用し続けなければなりません。ただ、離職率は３％程度と、プレミアグループより低く、当面は大丈夫そうですね。
価格をみてみましょう。フリーキャッシュフローを３０億円、割引率８－９％、ネットデット２０億円とすると、成長しない仮定で適正価格１３００－１４８０円。現在、１０００円なので、非常に高い確率で「安め」と言って良いでしょう。
・・・うん、現状で具体的な不安要素はなく、値段も高くはない。離職率が低いのはかなりあたし好みです。
あとは、提携先が順調に増えれば、そして「不動産小口商品を入り口にコンサルにつなげる」戦略がうまく行けば、盤石ですね！！
不安な点を強いて言えば・・・・結構手持ち現金が多く、ROE２５％と、低くはありませんが、自己資本比率が低い割にはちょっと低めな印象かな・・・・・。あと、不動産売買一本槍のロードスターと比べると、２事業ある分、分析がちょっと面倒かな、という感じです。特にコンサル業は素直な右肩上がりではなく、競争力があるのか、よくわかりません、、、。
以前、分析したときはパスしたんですが、買ってみてもいいかな、と思いました。ろくろうさん、ありがとうございました！！
今日も、ステキな銘柄に囲まれた良い１日をお過ごしくださいね。
FPGはどうですか。
リース系は景気に左右されがちですし、スキームが面倒なので、あたしには手が出しづらいです。
ありがとうございました。
とても参考になりました。
さすがsuriaちゃん、分析がすごく鋭いですね！
お役に立てればうれしいです！！なかなか、良い銘柄ですね！
すみません、決算資料ざっくり読みすぎてて、見間違えてました。粗利全体のうち、財産コンサルと不動産の粗利の割合を見て粗利率と勘違いしてましたので、可能なら削除してもらえると助かります(泣)
消しましたけど、あたしもその手の早とちりは良くやりますので、kinさんに親近感が湧きました笑
ありがとうございます！自分用メモみたいに使ってごめんなさい。
あれから何度か決算資料を読み返しました。不動産事業（ADVANTAGE CLUB）の組成額は純資産の4倍を目処ということで、純資産は今期12億の増加ですから、来期は13.5億・・と考えていくと成長率は約12％から15％程度目処？
不動産粗利は8％から9.5％に上がって、これが継続するとして10％くらいまで上がるとすると、2年で約30％の増益は見込めそうと考えました。
粗利計画を見る限り営業利益はかなり財産コンサルティングの利益率の増加が前提で大幅増益となってて、提携先がどこまで頑張ってくれるか注目したいです。
あと、粗利計画の24年度達成について考えました。販管費の推移（22年25億、23年30億）と従業員数増加からみて、販管費は24年時に40億近くはかかるでしょうから、予想粗利高75億-80億とあることから営業利益は35-45億ほどと予想されるので10億ほど未達になる可能性が考えられます（素人でよく分かってなくてすみません）。
まとめると
1⃣財産コンサルティングがどこまで伸びるかにかかっている（提携銀行の増加で確度はありそう）
2⃣中経は達成がムズカシイかもしれない
3⃣調べてみると思ったより手堅くていい企業だった。
という分析結果となりました。ろくろうさん、suriaちゃん、勝手に長々と失礼しました。
いえ、とても詳しくみていただいて、ありがとうございます！
たしかに、２０２４年度は販管費マックス３５億円が前提ですので、達成がきびしそうですね。
昨年時点では、こんなに賃上げ賃上げという流れになるとは思ってなかったからかしら・・・・。
「財産コンサルティングがどこまで伸びるかにかかっている（提携銀行の増加で確度はありそう）」も、カッコ内も含めて同意です。９０％が銀行からの紹介ということですから、提携数が増えれば売上も増えそうですね。
決算が発表されましたね。
詳しく見れていませんが、販売用不動産を購入し、30億ほど所持。6月にアドバンテージクラブで売却予定とのことですが、今期は320億行くのでしようか？かなりしっかりと過去のBS見ていかないといけないので、分析大変そうですね。
平時は購入してただちに売却するスキームですから、ＢＳその他決算書をみても未来予測できないんじゃないかな、と思いました、、、ま、あたしも見始めたばかりなのでよく分かりませんが笑
ＢＳに表れず、しかも四半期のブレが激しいとなると、疑心暗鬼になりそう、、、
何かグッドスピードの決算はヤバそう。
やばそうですね。買わなくて正解でした。
グッドスピードの決算ですが私の分析だと３年後とかの長期で考えても
ダメなんじゃないかと思ったのですがどうでしょうか？
こんな会社でも長期で見たら復活していく可能性もあるのでしょうか？
今回、クルマの価格は異常な高騰をみせ、そのバブルが弾けた状態です。損失は、ある意味では一過性のものだと思います。
それがなければ、「店舗増設」→「売上と利益上」で、普通にうまくいくと思いますが。
プレミアグループの社員が加盟店に不適切な発言をした、とアクセスジャーナルの記事やyoutubeにあがってます。弁護士さん的にどう見ますか？
コメントありがとうございます！！
題名が「闇金並」とかありますが、おそらく、「架空取引で立替させたと判断し、返済を迫った」「告訴すると言った」というだけのようで、何が問題なのか、あたしにはまったく分かりません（笑）・・・・夜中まで居座るとか、殺すぞと言ったみたいな、貸金業法違反があれば、別ですが・・・プレミア側から録音している以上、そういう下手はうたないでしょう。
発表している媒体も媒体なので、誰かが信用して騒ぐとも思いません。
返信ありがとうございます。
完全に同意です。