ロードスターのバリュエーション（アップデート
オフィスビルを売買するロードスターキャピタル、先日、１Ｑ決算が発表されたので、バリュエーションをアップデートしておきたいと思います。
前回は、新規に買った不動産、既にバリューアップが済んだ不動産などに分けて検討する方法をとりましたが、面倒なので（笑）、
【純資産＋税引き後含み益】
を実質純資産として、ＰＢＲを考えてみたいと思います。
１Ｑ時点の純資産は１４５億円、持っている不動産は５６８億円です。
（不動産事業の原価率は３０％くらいだから）３０％のバリューアップ、含み益ができるとして、税引き後は１９．５％の含み益となります。まだバリューアップ未了の部分があるし、粗利に税金がかかるわけではないことを考えて、テキトーに「１５％の税引き後含み益がある」とすると、８５億円の含み益、ＢＳに出ていない資産があることになります。
よって、実質純資産は２３０億円、１株あたりは１４４０円の計算となります。
つまり、１４４０円で買えば、「ロードスターの持っている不動産を時価で買う」のと変わりません。ＰＢＲ（実質）１倍ってことね。
そして、これはただの不動産の時価のみの計算ですから、今後の成長性など織り込んでいない数字です。
ロードスターキャピタルに、もっているビルの物的価値以上のものがあるなら、ＰＢＲは１を超えなければなりません。もっているビルの物的価値以外のもの・・・岩野社長の人的ネットワークとか鑑定眼とか・・・・そのあたりがゼロ評価で１４４０円ですから、１４４０円で買えれば「お得」と言っていいと思います。
だって、岩野社長の人的ネットワークとか鑑定眼とかがゼロ円ってことはないでしょう。
計算するたびに、数字が微妙にちがってきますが、ま、バリュエーションなんてそんなものだってことでご容赦くださいな。
今日も、ステキな銘柄に囲まれた良い１日をお過ごしくださいね。
5〜10年後に確実に上がる株を探してます。
ストックビジネスの会社が良いです。プレミアグループが良いと思ったのですが一つの会社に投資するのは600万と決めてしまっていて600万で抑えてます。なかなか上昇しない株が特に好みです。
全面的に同意です。バフェットみたいですね！！
suriaちゃん、こんにちは❗️
もうとっくにご存知かもしれませんが
ロードスターはユニゾ不動産から都内(新宿区、千代田区)のオフィスビル3物件を取得していますね。
―不動産マーケット情報(4/27)……有料会員でないため 見出ししか読めません
判断早く、お安く買えたのでしょうか？
掲示板かな、何かで聞いていました。
親会社は民事再生中ですがユニゾ不動産自体は民事再生していないので、何とも言いにくいですが、安めに買えた可能性はあると思います。
いずれにしても、バリューアップの余地があるからこそ買ったと思われ、どうせ心配無用と思います！
はじめまして。
いつも参考にさせていただいております！
ロードスターの財務を見ていつも感じるのは、販売用不動産の多さをどう評価しようかな、ということです。
原価で560億ということは、売価で900億以上（粗利率40%でザックリ計算ですが）になるので、向こう4年分以上の年商が確保されていると考えて評価を上げることもできるし、棚卸資産回転期間が長い、これをすごく悪く言えば売れない物件が塩漬けされているのでは、と疑って評価を下げることもできそうです。
賢い社長なので、無理に値引きせずに腰を据えて計画的に販売している、だから回転期間も長期化する、とも思われますが、suriaさんのご見解を聞きたいです。
よろしくお願いいたします。
こんにちはー、コメントありがとうございます！！
棚卸資産の回転が遅いことが悪評価されるのは、通常の商売では在庫が利益を生まないお荷物だから、だと思います。ところが、ロードスターの在庫商品のビルは言うまでもなく賃料収入をうんでいるので、「適正賃料でのテナントが埋まっている限りでは」取得時期にかかわらず持ち続けても何ら問題ないというのがあたしの考えです！
逆に言うと、賃料収入が伸び悩むようなことがあれば、ただの遊休資本になってしまうので、ＴＤＮさんのおっしゃるとおり、減評価すべきでしょうね・・・。
ご返信、ありがとうございます！
なるほど、、、不動産販売って波があるイメージでしたけど、ロードスターの場合は売れなくても賃貸収入が入るという意味で手堅いですね。
適正賃料かどうかは、利回りをみる感じでしょうか。
昨年の賃貸収入21億÷販売用不動産簿価(期首と期末の平均)445億=4.7%
とすると、（これまたザックリ計算ですが）表面利回り的には悪くなさそうですね。
そうですね、外部からみる限りでは、ＴＤＮさんのようにざっくり表面利回りをみる以外はなさそうです。
ありがとうございました、投資を検討する際の参考にさせていただきます！
ロードスターキャピタルがプライム市場に鞍替えする頃、岩野社長がYoutube等にかなりの回数出演されていました。
そこではクラウドファンディング（オーナーズブック）に非常に力を入れていて、社員の半数近くを関わらせている等話されていましたが、現在でも全社売上に対するオーナーズブックの売上は僅かです。タクシー広告もしましたが、効果は見られなかったように思います。
自分的にはクリアルの躍進等を見ると、クラウドファンディング事業は競争に勝てなさそうなので他社に売却し、人的資源を本業のコーポレートファンディングに集中させた方が良いのでは、と思ってしまいます。
同様にAUMも「1000億円突破！」と華々しく公表していますが、実際の売上高は僅かですし、前年同期比で下がっているのでこちらも撤退して本業に集中した方がよいように思えています。
suriaちゃんのロードスターキャピタルに対する考察の中で、クラウドファンディング事業＆アセットマネジメント事業の話があまり出てきていないようにおもいますが、それほど両事業に期待していないのでしょうか。
私も以前クラウドファンディングに投資した経験がありますが、クラウドファンディング事業者に必要なのは信頼性と豊富な案件数だと思っています。
オーナーズブックの場合（ここ1年程は見ていないので分かりませんが）信頼性は抜群ですが、以前は案件の申込倍率が平均10倍程だったので、案件数は豊富だとは言えないと思っています。
1年案件に投資しても、投資期間が終了してから次の案件に投資するまで半年空いてしまうと実質の利回りは33％下がります。
クラウドファンディング投資家の視点で見ると、ロードスターキャピタルには出資者の募集は一旦止めて案件組成を頑張り、シームレスに案件投資ができる環境を構築頂きたい所でした。しかし2022年はタクシー広告等で更なる出資者を募る一方クラウドファンディング売上高は10％以上減りましたので、あまり良くない状態になっているように思いました。
岩本社長はクラウドファンディングについて非常に熱い想いを持っていますし、オーナーズブックはクラウドファンディングの先駆け的な存在ですし、これまで多額の人物金を投入しているので難しいとは思いますが、勇気ある撤退も検討した方がいいのでは？と思いました。
suriaちゃんは、どう思われますか？
いつもコメントありがとうございます！！
クラファン、アセマネについては、企業業績に与える影響がどうみても軽微なので、チラ見するだけですね・・・あまり期待していません（笑）
「クラファンはやめたほうがいいのでは？」という質問はロードスターにとってはあるあるらしく、それに対する回答は（どこかの動画で何回か岩野社長が言っていましたが）、「特にリーマンのような危機時に、銀行以外から資金調達できる能力は極めて強力である」からクラファンを続けている、ということのようです・・・ご存知でしたらご容赦を。
あたしも含め、外部の投資家からすると、ろくろうさんのおっしゃるとおり、「半分のリソース突っ込んでないで撤退してください」というのが本音と思いますが、「危機対応のため」と言われると、「そんなもんかなあ」と思っちゃいます。そこにリソースの半分を突っ込む価値があるという判断は岩野社長があきらかに意識的に選択したことだと思うので、とりあえずあたしはそれを信じるのみですね。
ロードスターにとっては、銀行に新規融資や借り換えを断られたら事業が一瞬で立ち行かなくなりますので、それに対する備えは必要なのかなあ・・・とは思います。危機対応のための装置にリソースの半分を突っ込むのもどうかと思いますけど・・・「確率は低いが致命的な危機を想定して対応しようとする姿勢」はキライではないです。