それなら日本一のリノベ株を買えばいい（オフィスリノベ総括
これまで、「古めのビルを取得して、リノベして売りに出す」会社をいくつかみてきました。
（厳密にいうと、スターマイカは、オフィスビルではなくてマンションのリノベです）
このなかでも、コロナでも絶好調のロードスターキャピタルが抜群でした。あとは、サンフロンティア不動産かな。
サンフロンティア不動産も含めて、コロナで一時的なダメージを受けている会社が多かったですね。ロードスターキャピタルも、ホテルと商業施設を５件、もっていますので、そのうち、「棚卸資産評価損計上！」とか言って損失がでておかしくありません。短期的には楽観できない状況です。
これらの会社のポイントとしては、テレワークによる空室増、テナント撤退が、「一時的なものかどうか」にかかっています。
オフィスは、空室率が重要な指標です。テナントが入れば、賃料が入り、ビルの購入費のもとが取れる。あるいは、高く転売できる。ところが、テナントが入らなければ、維持費でマイナスになっていきますし、物件の評価額も下がるので高く転売できません。
オフィスの空室率は、通常、５％くらい。ですが、コロナ前、首都圏では、空室率が１－２％といった異常な状態が続いていました。１００部屋あって、９９室、満室・・・・・・スゴイですね！物理的に東京で開業できないという・・・・・・（笑）ところが、コロナで、いま、空室率は４％となっています。テレワークのせいですね。
さて、これは今後も続くのでしょうか？どこかでみたニュースですが、企業のうち、３割は、テレワークの見直しを検討しているとか。当然ですよね、人間のコミュニケーションは、雰囲気や仕草など、言語以外の部分が９０%を占めます。社員研修だって、リモートでは明らかに限界があります。オフィスがなくなるわけはない。
とはいえ、報告型の会議や、当事者が遠方にいる場合など、テレワークが残る部分は確実にあるでしょう。
来年、再来年は、新しくできるオフィスが少ないので、供給は絞られます。ということで、ワクチンが普及すれば、空室率は当然に揺り戻しに動く。しかし、テレワークが残った部分は空室率は戻らない。ので、３－４％で落ち着く・・・・・といったところでしょうか？オフィスの解約は、３か月～６カ月前予告が通常なので、空室率の上昇は春夏までまだまだ続くでしょうが、その後はコロナ前プラスアルファのところに落ち着くと予想するのが論理的です。
コロナが収束しつつある、シンガポールやベトナムのオフィス事情がどうなっているかなど、参考になる事例がほしいところですが・・・・・。
話はかわって、不動産転売業でもっとも恐ろしいのは、首都直下型地震ですね。新耐震といって築３０年程度のビルでも、高層ビルであれば、半分以上は、使用継続できないレベルの被害を受けることが、阪神淡路大震災の事例から予想されます。いつ、どの規模で起きるか、予想不能なので、首都の中古ビルに特化している不動産企業は、ちょっと怖いですね。
地震が起きないことを祈りつつ、中期的な空室率の下落を狙って、投資しておきたいと思います。
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綺麗なオフィスを貸している銘柄に囲まれた、良い一日をお過ごしください
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